中國(guó)式房地產(chǎn)調(diào)控的三大癥結(jié)
在中國(guó)，從來(lái)沒(méi)有哪個(gè)行業(yè)像近年的房地產(chǎn)行業(yè)一樣被如此密集的政策所包圍。
面對(duì)如同脫韁的野馬般飛漲的房?jī)r(jià)，4月中旬，國(guó)家再次祭出調(diào)控之劍。新“國(guó)十條”被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)新政”。那些被高房?jī)r(jià)“綁架”的消費(fèi)者再度看到希望的曙光，盡管此前他們已經(jīng)聽(tīng)過(guò)好幾遍“狼來(lái)了”的故事。
2003年的“121文件”被公認(rèn)為管理層對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的開(kāi)始，此后，政策開(kāi)始對(duì)該行業(yè)“狂轟濫炸”。2005年和2006年，管理層動(dòng)用了行政、稅收、土地等諸多手段對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行“圍剿”，皆未見(jiàn)效。直到2007年9月，調(diào)控手段轉(zhuǎn)向以差別化信貸為核心的政策組合，房?jī)r(jià)才低下“高昂的頭”。然而，上輪宏觀調(diào)控最終卻“虎頭蛇尾”，政策放松后房?jī)r(jià)隨即迎來(lái)了報(bào)復(fù)性反彈。
幾輪調(diào)控下來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入到“越調(diào)越漲、越漲越調(diào)”的怪圈之中，調(diào)控成為名副其實(shí)的“空調(diào)”。這一次，樓市能走出上述怪圈嗎？
仔細(xì)觀察此輪調(diào)控政策出臺(tái)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)不難發(fā)現(xiàn)，新“國(guó)十條”頒布于部分城市房?jī)r(jià)暴漲之后。實(shí)際上，自去年秋天，北京等城市的房?jī)r(jià)已呈狂飆之勢(shì)，但是，諸如二套房貸款利率打七折等過(guò)于寬松的信貸政策卻在幾個(gè)月后才取消。而2007年那輪宏觀調(diào)控也是在部分城市房?jī)r(jià)翻一番之后才出臺(tái)。也就是說(shuō)，管理層幾乎從未在房?jī)r(jià)剛開(kāi)始燃起“火苗”時(shí)就將其撲滅，而是等其燒成“熊熊火焰”時(shí)才找來(lái)“滅火器”。
殊不知，房?jī)r(jià)漲上去容易降下來(lái)難。例如2007年短短幾個(gè)月北京等城市房?jī)r(jià)飆升一倍，管理層隨后出臺(tái)了頗為嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策。政策的疊加效應(yīng)曾令不少開(kāi)發(fā)商的資金鏈在2008年緊繃，但那一年房?jī)r(jià)也只是向下調(diào)整了15%~20%，與上漲前相差甚遠(yuǎn)。
除較少運(yùn)用未雨綢繆的手段之外，中國(guó)式房地產(chǎn)調(diào)控還具有以下幾個(gè)主要特點(diǎn)：
一、多采用行政手段直接干預(yù)市場(chǎng)。
盡管1998年中國(guó)房地產(chǎn)就開(kāi)始了其市場(chǎng)化進(jìn)程，但直到現(xiàn)在，這個(gè)市場(chǎng)也未完全市場(chǎng)化。政府喜歡用行政手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，這在此次新“國(guó)十條”及北京版的細(xì)則中可見(jiàn)一斑。限制外地人購(gòu)房、買(mǎi)房查驗(yàn)結(jié)婚證及戶口本等，讓人恍若回到了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代。
行政手段打壓市場(chǎng)確實(shí)能在短期內(nèi)取得較為顯著的效果。但是，這種有違市場(chǎng)規(guī)律的強(qiáng)力干涉，由于治標(biāo)不治本，一旦放松，很容易令房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈，這在歷次宏觀調(diào)控中已被充分證明。
二、政策時(shí)而“朝令夕改”， 缺乏長(zhǎng)期效應(yīng)。
任何政策的出臺(tái)，都應(yīng)以謹(jǐn)慎的態(tài)度反復(fù)論證，但在中國(guó)，針對(duì)房地產(chǎn)的政策隨意性很大。一些政策由于不遵循市場(chǎng)規(guī)律，如2005年大幅提高住房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)，在實(shí)際效果上甚至起到了助推房?jī)r(jià)上漲的相反作用。
當(dāng)政策成為一種常態(tài)，市場(chǎng)上的主體早已習(xí)慣在政府的干預(yù)下生存。2008年，在經(jīng)濟(jì)大環(huán)境發(fā)生變化導(dǎo)致很多產(chǎn)業(yè)步履蹣跚之際，房地產(chǎn)是第一個(gè)跳出來(lái)向政府“呼救”的行業(yè)。這好比一個(gè)被溺愛(ài)后又被嚴(yán)加管教的孩子，稍微受點(diǎn)傷就委屈地哭了。因?yàn)檫@個(gè)孩子在家中的地位很重要，家長(zhǎng)不得不再次將他摟在懷里。
由于這個(gè)“家長(zhǎng)”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的矛盾心態(tài)，不少宏觀調(diào)控政策的延續(xù)期往往不超過(guò)一年。實(shí)際上，此前中國(guó)不乏嚴(yán)厲的政策，2007年秋天信貸政策的力度不可謂不大，但因持續(xù)時(shí)間不長(zhǎng)，導(dǎo)致調(diào)控半途而廢。這一次，宏觀調(diào)控能堅(jiān)持多久，還未嘗可知。
三、因觸動(dòng)地方利益，政策在執(zhí)行環(huán)節(jié)打折扣。
新“國(guó)十條”的很多內(nèi)容其實(shí)并不新。除二套房首付提高到五成、第三套房暫停貸款之外，大部分內(nèi)容，比如“兩年不開(kāi)發(fā)的土地要無(wú)償收回”、“加快保障性安居工程建設(shè)”等，在過(guò)去幾年出臺(tái)的政策中被反復(fù)強(qiáng)調(diào)。但是，這些政策都沒(méi)有得到很好的執(zhí)行。
中央政府的很多政策到了地方那里被“稀釋”和變通，這早已成為公開(kāi)的秘密。為了能夠獲取更多的土地出讓金，不少地方政府有意控制供地節(jié)奏和供地規(guī)模，甚至找“托兒”來(lái)哄抬土地價(jià)格。2008年市場(chǎng)低迷，不少土地流拍流標(biāo)，一些地方政府一邊與高房?jī)r(jià)的言論撇清，一邊“暗度陳倉(cāng)”，越級(jí)出臺(tái)了一系列救市政策。
可以預(yù)見(jiàn)，由于土地財(cái)政、分稅制等問(wèn)題依然懸而未決，加之部分地方政府面臨債務(wù)難題，此輪宏觀調(diào)控如果產(chǎn)生類(lèi)似2008年的效應(yīng)，最先坐不住的很可能不是開(kāi)發(fā)商，而是地方政府。
綜上所述，中國(guó)式房地產(chǎn)調(diào)控如同外科手術(shù)，往往治標(biāo)不治本。幾年來(lái)大大小小的“手術(shù)”過(guò)后，不僅未能令“病人”的身體恢復(fù)健康狀態(tài)，反而越病越厲害。如果房地產(chǎn)行業(yè)諸多深層次矛盾得不到有效解決，宏觀調(diào)控或再次淪為“空調(diào)”。